農地等をお持ちの方のご相続

農地にかかる相続税の特徴

農地の相続には次にあげる特徴がります。

1. 納税猶予の検討
2. 市街地農地や市街化調整区域農地の吟味

税理士法人日本税務総研では、農家の方からの依頼も多数お引き受けしております。その他の財産債務も含め、ぜひ、ベテランの税理士のヒヤリングをお試しください。

農地の納税猶予の検討

相続税の納税猶予とは、相続又は遺贈により農地・採草放牧地・準農地を取得した人が、それらの農地・採草放牧地を引き続き農地として利用する場合に本来の相続税額のうち農業投資価格を超える部分に対応する相続税を一定の要件のもとに猶予し、相続人が死亡した場合等は猶予税額を免除する制度です。

相続税の土地の評価の原則は、土地を「宅地として公開市場で換価する場合に成立する価額」で評価するというものです。農地を宅地化しないで、農業の用途に限定して引き続き使用すると想定した場合、宅地化を前提とした価額で評価すると過大評価になってしまいます。

農地について、宅地として売却すると仮定した評価額で相続税が課税されてしまうと、農業を継続したくても相続税を払うために農地を売却せざるを得ないという問題が生じます。この問題を回避する目的で昭和50年に自ら農業経営を継続する相続人を税制面から支援するために相続税の納税猶予という制度が設けられました。この制度の仕組みは「農業投資価格」という農地としての収益還元価額と宅地としての交換価値を前提とした評価額との差額に対応する一定の相続税を猶予するという仕組みです。

農地の評価

市街地農地及び市街地周辺農地は、宅地転用が容易にできるので、田や畑を埋め立て宅地化する費用を控除して近隣の宅地に準じて評価します。

市街地周辺農地とは

市街地周辺農地とは、市街化調整区域内の第3種農地をいいます。第3種農地とは概ね300ｍ以内に駅があるなど市街地に隣接する農地で、市街化調整区域にありながら農地法上宅地転用許可ができる農地です。

農地の評価単位

市街地農地及び市街地周辺農地（以下、市街地農地等という。）の評価単位は、利用の単位となっている一団の農地です。

利用の単位とは、一体として利用される範囲を指し、自用の土地は全体を一単位として評価します。また、農地法上の小作権が存する土地について、貸付先がそれぞれ異なっている場合には、同一人に貸し付けられている部分ごとに利用の単位とします。生産緑地は耕作しなくても任意に売却できないなど制約がかかっている土地なので個々の生産緑地は各々一単位として評価します。生産緑地が市街地農地と隣接しているような場合であっても、それぞれを「利用の単位となっている一団の農地」として評価します。

賃貸経営や不動産に関するコンサルティング

都市農家の方は賃貸アパートなどを経営をされているケースが多いですが、建築した当初は良かったが、年数が経つにつれ修繕費がかさみ、家賃保証が引き下げられ、現状では赤字経営となってしまっており、賃貸経営をこのまま続けてよいのか、悩んでおられる方もいらっしゃると思います。
税理士法人日本税務総研では、賃貸アパートやマンションを建てても数年後に経営不振に陥らないかという観点から建築計画をチェックし、様々な選択肢の中から中立的な提案を行うように努めています。

相続後の所得税の確定申告

毎年の不動産収入が1,000万円を超えるような場合、法人設立によって所得税を大きく節税できる可能性があります。税理士法人日本税務総研では、相続税申告後の毎年の所得税の確定申告についてもお手伝いが可能です。
その際、確定申告書作成のみではなく、法人化による節税シミュレーションやその他節税コンサルティングも含めて提案いたします。家賃収入に対する税金が高いとお悩みの方はお気軽にご相談下さい。