地下鉄が通る土地の所有権と借地権
地下鉄が通る土地は所有者と借地権者のどちらが損？
借地権は区分地上権の価額に影響を与えず、権利の価額を土地の所有者と借地権者との間で調整します。
借地権と区分地上権とが競合する場合の土地の評価は、自用地価額から、区分地上権の価額と区分地上権が設定されていることに伴う調整をした後の借地権価額を控除して評価します。
【図50】
（計算）
- 自用地価額 2億円
- 借地権割合 70％
- 区分地上権割合 30％
- 区分地上権の価額
200,000,000円（自用地価額）×30％（地上権割合）＝60,000,000円…①
区分地上権はその土地の空中又は地下の一定範囲についての利用を目的として設定されるものですから、その土地に借地権が設定されているか否かにかかわらず、土地利用制限率（地上権割合）によって評価します。 - 借地権の価額
200,000,000円（自用地価額）×70％（借地権割合）×（1－30％（区分地上権割合））＝98,000,000円…②
借地権についても、その土地利用制限率に応じた利用の制限が生じることになりますので、このような借地については、自用地に借地権割合を乗じて求めた借地権価額から区分地上権の割合を控除して調整します。 - 所有権（底地）の価額
200,000,000円（自用地価額）－60,000,000円（①）－98,000,000円（②）＝42,000,000円
なお、借地権を区分地上権に準ずる地役権とが競合する場合の宅地の評価も､同様に、その自用地価額から区分地上権の価額と区分地上権に準ずる地役権が設定されていることに伴う調整をした後の借地権価額を控除した価額によって評価します。
