地区区分

土地の価格が「高い」とか「安い」という基準になるのが、簡単に言うと、道路に面してバランスのとれた長方形の土地、つまり標準的規模の更地（自用地）です。標準的規模は、当然のことながら、ビル用地と住宅用地ではその規模が違うように、地域によっても異なっています。そのため、まず地区区分が、評価において最初の重要なステップになります。そして、土地の持っている力を十分発揮できるよう環境に適合した組合せ、また土地と建物等のそれぞれが適応した組合せになっている場合の土地の最適規模が、価格のリード役を果たし、価格の目安となります。その場合の宅地のことを「標準的宅地」といいます。

路線価は、その目安となる標準的宅地の1㎡当たりの価格で、標準的宅地とは、別の言い方をすれば画地調整を要しない土地（＝整形地）のことです。その形状は、相続税財産評価基準書上では、標準的宅地の規模という表現はしていませんが、【表2】のとおり地区区分ごとに全国一律に画地調整を要しない規模が決められています。これは、課税の公平を図るため、全国一律の画地調整率を採用しているものと考えられます。しかし、農地等を宅地としてする場合の一団の土地については、標準的規模との比較が一つの判断要素になっています。正確には、標準的規模というのは各地域によって異なりますので、かなり専門的判断が必要となり、個々に判定することになります。

表2