土地等評価の基本的な考え方

forum相続税評価額より安い価額でしか売却できない場合でも、その評価額で申告する？逆に、高い価額で売却できた場合には、税務署は何も言わない？ 相続税評価額＞時価（ 地価公示価格水準 ）の場合は時価で、相続税評価額＜時価（地価公示価格水準）の場合は相続税評価額で申告します。「時価」は地価公示価格水準を基準に判定しますので、注意を要します。 相続税法による時価の意義 相続税法第22条に財産の価額について、次のように規定されています。 この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による。 相続税法第22条（抜粋） また、財産評価基本通達（以下、「評基通」といいます。）1（2）には、さらに次のように説明されています。 財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われている場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。 財産評価基本通達1（2）（抜粋） 以上の法令通達から、土地等の相続税評価額は、時価によること、その時価とは市場価格であることを明らかにしています。 ここで「時価による」とは、「時価を反映した」という意味で、時価そのものではありません。また、この時価とは、宅地についてわかりやすくいえば、地価公示価格水準のことです。そしてその80％が相続税評価額ということになります。このことから、相続税法上の時価とは土地の場合、路線価等の相続税評価基準額ということになります。そして、それが公示価格に占める割合を評価水準といいます。どうしてこの評価水準が設けられているかというと、人の判断である以上、合理的な範囲で時価に幅があること、また相続税を納めるために土地を売却せざるを得ないなど現実を考慮しているためだと考えられます。 実勢価格と公示価格 実勢価格はその時々に実際に取引が成立している価格ですが、売手と買手、さらに市場の特殊な事情が反映し、その不動産が持つ本来の経済価値とが勢い乖離する場合もあります。そこで実勢価格に対し、それらの特殊な事情を廃除した場合の合理的な価格を公示価格水準の時価ということがあります。 土地価格の公的指標 所管公表時期評価基準日公示価格国土交通省3月1月1日路線価国税庁7月1月1日基準地価都道府県9月7月1日 評価水準と評価時点 宅地の相続税評価基準額は、相続の発生や贈与があった年（課税時期の属する年）の1月1日を評価時点としています。そしてその時点の地価公示価格水準の概ね80％が宅地の評価額とされています。 実際には、1月1日の評価時点と課税時期は必ずしも一致しないどころか、ほとんどの場合、評価時点からかなり時間が経過しています。その年の12月31日に相続が開始すると、相続税評価額は同じ金額でも相続開始時点の時価（地価公示価格水準）が20％以上下落するような極端な場合もあります。例えば【図1】のように時価が下がっていった場合、課税時期Ｂでは、相続開始時点の時価（地価公示価格水準）が相続税評価額を下回ってしまいます。 【図1】激しい地価下落が続くケース 激しい地価下落が続くケース また、相続税の申告期限は相続開始日から10ヶ月以内ですから、極端なケースでは評価時点から申告期限まで最長1年10ヶ月になり、さらに土地の値段が下がって納付資金に事欠くという自体になりかねません。 そのうえ、相続争いで遺産分割協議が調わないような場合には、さらに時間が経過し、遺産分割ができたときには、相続時点とは全く違った地価情勢になっていることがあります。 課税時期（相続開始日）がＢである場合には、相続税評価額が時価（地価公示価格水準）を上回ることになり、相続税評価基準額によらず、時価で申告することになります。 課税時期の時点で相続税評価額が時価を下回っていたかを、一般の人が判断するには、課税時期の前後の付近の類似地域にある公示価格（価格時点は1月1日）や基準地価格（価格時点は7月1日）を比較することでその間の平均的な地価変動を目安として活用することができます。この場合【図1】のように地価変動が直線になり、地域によってはもっと複雑な曲線かも知れませんが、あくまで目安として役立ちます。この変動率が20％を超えて下落していると、どこかの時点で時価（公示価格水準）が相続税評価額を下回ることになりますので、注意を要します。 地価の下落による以外に、時価が路線価等を下回る場合にはその原因となる個別的要因の把握に努め、それに応じた合理的な評価方法を適用して、時価を反映した評価額に近づけるための努力が必要となります。それがうまくできるかどうかは、土地等の相続税評価方法をよく理解しているかどうかにかかっています。 課税時期がＡである場合には、課税時期（相続開始日）には相続税評価額が時価（地価公示価格水準）を下回っていますが、翌年の1月（申告時期）には相続税評価額の方が高くなります。 このようなことから、次のような対策を考える必要があります。 不要不動産の早期処分 物納による納付 スムーズな遺産分割協議の成立 資産運用による資産価値の増加等 反対に、地価が激しく上昇しているケースでは、申告時点で時価（地価公示価格水準（仮に100とする））が相続税評価額（仮に80とする）の125％（＝100÷80）を大きく上回っていても、そのことを理由に税務署から申告の修正を迫られることはありません。 いずれにせよ、土地の時価（地価公示価格水準）に精通していることは、相続税の申告ばかりでなくその前後の対策にとっても大切です。

土地等評価の基本的な考え方

宅地の相続税評価額と時価

不動産の特性と不動産市場に対する基本的理解