2020年5月8日 / 最終更新日時 : 2020年4月30日 wakabayashi 土地の相続税評価大規模工場用地等 大規模工場用地等は面積の規模が大きく、画地調整の必要はほとんどありませんし、あったとしても路線価に織り込まれていますので、面積を乗じるだけで計算できます。
2020年5月7日 / 最終更新日時 : 2022年8月8日 wakabayashi 土地の相続税評価将来道路がつく土地 将来土地計画道路が敷設されることによる思惑的実勢価格の上昇は、公示価格水準の価格に極力影響しないように評価額が決められます。このような宅地は道路用地として買収されるまでの期間が長期間にわたることが一般的であり、現在の利用には特に支障がない場合であっても、土地計画道路予定区域外の価額に比較して減価することになります。
2020年5月1日 / 最終更新日時 : 2020年4月28日 wakabayashi 土地の相続税評価セットバックを必要とする宅地 セットバックを必要とする宅地は、将来、私道となることが法的に予約されており、既にある私道と同じ評価減となっています。このような減価要因を有する土地の価額は、評基通の定めにより評価した価額から、将来、道路敷として提供する部分に対応する価額の70%相当額を控除して評価することとされています。
2020年4月30日 / 最終更新日時 : 2020年4月24日 wakabayashi 土地の相続税評価私道の評価 私道もがけ地と同じように、接面する宅地と一体となってその効用を発揮していますので宅地の一部として評価しますが、同時に特定の通行人にも通路として利用されることから、私道部分の評価額は宅地の評価額の30%で評価します。
2020年4月28日 / 最終更新日時 : 2020年4月24日 wakabayashi 土地の相続税評価容積率とは 容積率は、有形的利用及び権利の態様と収益性に大きく影響する土地の価格の形成要因ですので、特に商業地ではその率をよく確認しておくことが必要です。そのため、一画地の土地が容積率の異なる二つの地域にわたるような場合には、評価額を調整する必要があります。
2020年4月27日 / 最終更新日時 : 2020年4月21日 wakabayashi 土地の相続税評価がけ地とは この場合のがけ地とは、宅地の一部にのり面があり宅地と一体となってその効用に貢献している斜面のことで、山の斜面という意味ではありませんので、早合点しないように注意が必要です。あくまで「がけ地等を有する宅地」という表現になっているのです。「法面(のり面)」と考えた方がわかりやすいでしょう。
2020年4月24日 / 最終更新日時 : 2020年4月21日 wakabayashi 土地の相続税評価無道路地について 無道路地は道路をつけて初めてその市場価値が生じますので、少なくとも袋地にしないと評価ができないわけです。それには道路敷設費がかかりますが、その相当額を通路部分の評価額として控除するのが評価上の特徴です。ですから、袋地の場合と異なり、通路部分の評価に際して、画地補正はしないことになります。
2020年4月23日 / 最終更新日時 : 2020年4月16日 wakabayashi 土地の相続税評価袋地について 袋地は、通路部分である土地の一部が細くなっているだけで他の部分と一体となっている不整形な宅地と考えます。袋地も不整形地の一種ですが、前面の他人所有地が大きく土地の価値を下げている点が特徴です。不整形地と同じような評価方法を用います。
2020年4月21日 / 最終更新日時 : 2020年4月15日 wakabayashi 土地の相続税評価奥行長大地と不整形地 奥行長大地と不整形地とは、間口距離とのバランスが悪いという点では同じです。従って、奥行長大補正率と不整形地補正率は、重複して適用することはできません。
2020年4月20日 / 最終更新日時 : 2020年4月15日 wakabayashi 土地の相続税評価土地の間口距離 路線価方式では、宅地評価にあたっては常に接面する路線の標準的宅地との比較において、価格格差がどの程度有るかを考えながら画地調整を行うことが大切です。宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率や建物の建築制限に大きく影響し、その土地の市場価格に影響します。間口距離は宅地の価格に影響する大きな要因です。
2020年4月15日 / 最終更新日時 : 2020年4月8日 wakabayashi 土地の相続税評価接面街路の途中で路線価が異なっている場合 宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率に大きく影響し、その土地の市場価格にも影響します。接面街路の途中で路線価が異なっている場合には、その接面距離の影響力を加味して、正面路線価を判定する必要があります。
2020年4月14日 / 最終更新日時 : 2020年4月21日 wakabayashi 土地の相続税評価不整形地の地区区分 不整形地の地区区分を判定する場合、最も高い路線価の付されている路線の地区区分を適用します。最も高い路線とは奥行価格補正率を適用した後の路線価のことなので、不整形地の奥行価格補正後の路線価の算出手法を理解しておく必要があります。
2020年4月13日 / 最終更新日時 : 2022年8月8日 wakabayashi 土地の相続税評価正面路線価の判定 その土地がどのような用途に供されることを前提として価格が形成されるかという観点から見ると、その土地の市場価格に最も影響力を持っている路線はどの路線価かということが重要です。一般的には接面道路との距離が離れれば離れるほど影響力は減少しますので、土地全体に及ぼす影響力は、奥行価格補正後の価格を基に判定することになります。
2020年4月10日 / 最終更新日時 : 2020年4月7日 wakabayashi 土地の相続税評価地区区分 土地の価格が「高い」とか「安い」という基準になるのが、道路に面してバランスのとれた長方形の土地、つまり標準的規模の更地です。標準的規模は、ビル用地と住宅用地ではその規模が違うように、地域によっても異なっています。そのため、まず地区区分が、評価において最初の重要なステップになります。
2020年4月9日 / 最終更新日時 : 2020年4月3日 wakabayashi 土地の相続税評価評価上の土地の地積 相続税の土地評価額がその市場価値を反映して決定されている以上、評価上の地積は、原則として実測面積ということになります。実測面積が原則ですから、過去に測量していないかを調べ、測量の実績があればその数値を用いることができます。
2020年4月8日 / 最終更新日時 : 2020年4月7日 wakabayashi 土地の相続税評価権利関係が複合した不動産の利用単位 評価の単位を判定するには、不動産市場で一つの取引単位となるかどうかを考えて、利用単位や不動産構成の最適組合せ等を総合的に判断して評価単位を決定します。不動産がどのように利用され、どのように構成(組合せ)されて、さらにそれについての不動産市場がどのような評価を受け市場価格が形成されるかを考えます。
2020年4月7日 / 最終更新日時 : 2020年4月7日 wakabayashi 土地の相続税評価土地の評価単位と不動産の取引単位 土地の評価単位とは利用単位であり、用途がほぼ共通している土地等の集まりです。不動産市場ではそれが一つの取引単位であり、不動産が一体となってある用途に供されることでその潜在的効用が具現され、また市場性が認められる取引単位といえます。
2020年4月6日 / 最終更新日時 : 2020年4月7日 wakabayashi 土地の相続税評価財産評価基本通達の構成 土地の評価には欠かせない「財産評価基本通達」の概略を、整理して把握しておきましょう。土地及び土地のうえに存する権利の評価に関する規定及び通達番号は、財産評価基本通達第2章において整理されています。
2020年4月3日 / 最終更新日時 : 2020年4月7日 wakabayashi 土地の相続税評価土地等の相続税評価額の計算 評価の方式には、土地等の評価額を路線価図の路線価を基に計算する「路線価方式」と、固定資産課税台帳の固定資産税評価額を基に計算する「倍率方式」があります。市街地的形態を形成する地域にある宅地については路線価方式により、その他の地域にある宅地については倍率方式により評価を行います。
2020年4月2日 / 最終更新日時 : 2020年8月14日 Uchida 土地の相続税評価不動産の特性と不動産市場に対する基本的理解 土地等の相続税評価には、不動産の特性と不動産市場に対する基本的理解が必要で、「利用区分(効用・用途)」、「不動産の態様(構成)」という二面的アプローチが評価手法を考えるうえで重要です。